Hela det här blogginlägget är ett utdrag från boken ”De gränslösa – en bok om politikers skolaffärer”. Noter finns i boken och källorna finns redovisade här (not 204 – 248): https://tankesmedjanbalans.se/de-granslosa/
Klicka här för att beställa boken.
Det här kan vara den tionde gången jag börjar skriva på det här kapitlet, vilket skulle betyda att jag raderat mina tidigare inledningar nio gånger. Det kanske är vanligt att författare gör så när de skriver böcker, men jag har inte möjlighet att sköta min del av tankesmedjan Balans om jag samtidigt ska lägga alltför mycket tid på att få till den perfekta strukturen på alla bokens kapitel. Även jag måste tänka på balansen mellan krav och resurser.
Det viktigaste för mig när jag skriver den här boken är att den fakta jag bygger mina analyser på är korrekt. Jag försöker sedan så gott det går att lägga upp varje kapitel på ett så pedagogiskt sätt som möjligt så att läsaren kan förstå mekanismerna bakom marknadsskolan, och följa hur de olika nätverken av före detta och nuvarande politiker växt fram. Men just med det här kapitlet om samhällsfastigheter har jag nästan upplevt det som omöjligt att lista ut hur jag på ett tydligt sätt ska kunna berätta om vad som sker. Eftersom:
- få vet vad privata samhällsfastigheter är;
- ännu färre inser vilka problem privata samhällsfastigheter skapar i kommunens verksamheter;
- oerhört många före detta politiker är insyltade i den här branschen – i olika roller och på olika nivåer – så det är svårt att veta i vilken ände av berättelsen man ska börja.
Vad är en privat samhällsfastighet och varför är utförsäljningar av fastigheter dåligt?
Fastighetsbolaget Wallenstam definierar en samhällsfastighet som “fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice”. För 10 år fanns knappt begreppet samhällsfastigheter, idag är den typen av fastigheter – där bland annat förskolor och skolor ingår – ett snabbt växande segment av den privatägda fastighetsmarknaden. 2021 omsatte försäljningar av samhällsfastigheter nästan 40 miljarder kronor. Många experter på fastigheter tror på en utveckling där allt fler förskolor, skolor och äldreboenden kommer att ägas av privata samhällsfastighetsbolag.
Spelar det någon roll vem som äger själva husen? Ja, det gör det. Det spelar roll för kommunernas rektorer eftersom de får betala mer i hyra när privata bolag äger fastigheterna, och det spelar roll för dem som äger de privata fastighetsbolagen eftersom avkastningen de får genom att äga och förvalta skolor är nästan riskfri.
Andelen privatägda skolfastigheter ökar dels på grund av skolkoncernernas expansion och dels på grund av att kommunpolitiker säljer ut sina gamla skolfastigheter eller låter samhällsfastighetsbolag bygga, äga och förvalta kommunens nybyggda skolfastigheter. Att privata skolkoncerner hellre hyr ifrån privata samhällsfastighetsbolag än äger skolfastigheterna själva är inget som politiker kan lastas för. Men att kommunpolitiker väljer att hyra skolfastigheter från privata samhällsfastighetsbolag är ett stort slöseri med skattemedel syftade till barns utbildning.
Både Sveriges Kommuner och Regioner och kommunernas eget låneinstitut Kommuninvest har räknat på vilket av alternativen att äga eller att hyra som är fördelaktigast för skattebetalarna, och de har kommit till samma slutsats: att äga är billigare än att hyra när det gäller fastigheter som kommer att användas under en längre period. SKR konstaterar att “de finansiella konsekvenserna blir mer fördelaktiga för alternativet ägande när det handlar om långsiktiga lokalbehov”. Kommuninvest sammanfattar sina slutsatser på följande vis:
Däremot finns det anledning att se med stor skepsis på det som är själva grundbulten i fenomenet samhällsfastigheter: att låta privata aktörer finansiera och äga ofta ganska enkla fastigheter avsedda för offentlig verksamhet. Starka skäl talar för att det blir billigare för medborgarna om staten, regionerna och kommunerna själva äger de fastigheter de verkar i.
Det finns många skäl till varför det är billigare för det offentliga att själva äga skolor än att hyra dem:
- Skolbyggen är så gott som alltid långsiktiga investeringar baserade på relativt planerbara kalkyler om barn- och elevantal. Kommunerna vet med stor säkerhet att de kommer att bedriva skola i sina nybyggda fastigheter, under en mycket lång period. Skola är inte en konjunkturkänslig verksamhet som vi plötsligt inte kommer att ha råd med och där fastigheterna med kort varsel behöver byggas om för att kunna inrymma annan verksamhet.
- Kommuner lånar alltid till en lägre ränta än privata aktörer eftersom kommuner inte kan gå i konkurs (det finns i alla fall inga sådana exempel) och därför alltid kommer att ha god betalningsförmåga. Det är därför förenat med mindre risk att låna ut pengar till kommunalt skolägande än till privat skolägande. Kommuninvest är utöver det en så stor aktör på lånemarknaden att de kan förhandla fram bättre villkor än vad privata samhällsfastighetsbolag kan.
- Privata aktörer har avkastningskrav på sina fastigheter, vilket ökar hyreskostnaden för hyresgästerna.
- Det offentliga förlorar rådighet (kontroll) över lokalerna när någon annan äger dem och har inte samma möjlighet att planera den kommunala verksamheten.
Det ekonomiska sambandet mellan ökade lokalkostnader och minskad lärartäthet är tydligt. Lokalkostnader är den näst största kostnadsposten i skolan. Ungefär 19 % av grundskolans kostnader är kostnader för lokaler. Om lokalkostnaden ökar innebär det att rektorer har mindre resurser till att anställa lärare. Ett exempel på det här sambandet finner man i budgeten för Stockholms grundskolor där andelen av skolpengen som går till lokaler har ökat med två procentenheter de senaste åren. I fallet Stockholm beror det i och för sig främst på att kommunen byggt många nya grundskolor, som kostar mer att driva än gamla grundskolor, men samma effekt uppstår när kommuner säljer ut skolor och börjar att betala dyra hyror till samhällsfastighetsbolagen istället. Med ökade lokalkostnader minskar utrymmet för rektorer att betala löner till sin personal.
Kommunpolitiker kan inte stoppa friskoletableringar från att få tillstånd att starta skolor, men de har monopol i planfrågor och det finns inget som tvingar politiker att sälja förskole- och skolfastigheter. Så vid det här laget gissar jag att en del läsare frågar sig varför kommunpolitiker väljer att ta sådana beslut, när de rimligen borde känna till att det leder till ökade kostnader.
Jag tror dels att utförsäljningarna beror på att kommunpolitiker är rädda för att kommunerna ska få för stora skulder när de måste bygga nytt, och hellre betalar en högre årlig kostnad för att hyra sina fastigheter – en strategi som ekonomijournalisten Per Lindvall jämför med att kissa i byxan när det är kallt. Men dels så beror det nog även på samma fenomen som känns igen från skolkoncernerna: före detta politiker finns på strategiska positioner i samhällsfastighetsbolagen (som ägare och i styrelser) och som lobbyister. DN:s ledarsida uppmärksammade läsarna på det perspektivet i en ledartext i maj 2022:
När det gäller det guldbringande området samhällsfastigheter sitter toppolitiker från både vänster och höger i styrelserna. Även här ställer man sig frågan om det kanske påverkar politikernas entusiasm över att fortsätta sälja ut den sortens fastigheter, trots att Kommunsveriges egna finansiella experter förklarat att det ofta är en minusaffär för skattebetalarna.
Både för skolorna och samhällsfastigheterna handlar det om en alldeles särskild sorts potentiell korruption, när specifika företag får möjlighet att göra storkovan på skattepengar. Systemet brukar kallas kompiskapitalism, för att skilja det från den vanliga marknadsekonomin där en företagare måste hålla sig väl med sina kunder snarare än med politiker.
Innan det här kapitlet går över i en beskrivning av hur “kompiskapitalismen” tar sig uttryck i just samhällsfastighetsbranschen kan det vara på sin plats att påminna sig om bokens inledning, och vad den tidigare ordföranden för Institutet mot mutor hade att säga om “osunda nätverk” och “vänskapskorruption” ute i kommunerna:
Rena mutor är enligt Claes Sandgren inte så vanliga i Sverige, men han anser att en mer subtil vänskapskorruption riskerar att frodas i kommuner. Han pekar på att det i täta kontakter mellan tjänstemän, politiker, företagare och intressegrupper kan växa fram en skadlig samförståndsanda.
– Man brukar tala om nätverkande som något positivt, men det finns ju också osunda nätverk där personer på informell väg kan påverka kommunala beslut.
Jag ska nu visa några exempel på hur dessa osunda nätverk kan se ut.
Före detta politiker som ägare och styrelsemedlemmar
Det är inte möjligt att göra en fullständig redovisning av alla före detta politiker som i olika roller verkar/har verkat för att kommuner ska sälja ut förskolor och skolor till samhällsfastighetsbolag. Jag hade i så fall behövt skriva en hel bok för bara det ändamålet. Nedan följer därför ett urval av politiker som äger samhällsfastighetsbolag, som sitter i deras styrelser och som lobbar för deras räkning. Enorma resurser står på spel för bolagen, i synnerhet som kritiken mot fenomenet samhällsfastigheter har vuxit sig allt större de senaste åren. Precis som för skolkoncernerna gäller det för samhällsfastighetsbolagen att få politiker att agera i motsats till det som de flesta tycker är medborgarnas bästa.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden – SBB
Onsdagen den 21 december 2021 nådde samhällsfastighetsbolaget SBB sin högsta aktiekurs någonsin. En SBB-aktie kostade då 66,18 kronor. Onsdagen den 8 februari 2023 var kursen nere i 20,14 kronor, mindre än en tredjedel av toppnoteringen. Hur intressant det än kan vara med börskurser så är det här inte en bok om företagsekonomi, utan om skollobbyism. Jag överlåter därför debatten om fastighetsbolagens ekonomiska problem till dem som är experter på det området och återgår till det som är bokens kärna: gränslandet mellan näringsliv och politik.
SBB grundades av Ilija Batljan, före detta socialdemokratiskt kommunalråd i Nynäshamn och före detta oppositionsråd i Stockholms läns landsting. Efter att ha avgått som landstingsråd i maj 2011 blev Batljan vice VD i fastighetsbolaget Rikshem, en post han senare avskedades från efter att bland annat ha gjort fastighetsaffärer för egen räkning, utan att meddela Rikshems styrelse. Våren 2016 grundade så Batljan Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, i dagligt tal SBB.
SBB har sedan dess expanderat sin verksamhet på samma sätt som till exempel skolkoncernen AcadeMedia har gjort: genom att bygga nya samhällsfastigheter, genom att starta nya bolag inom nya segment och genom att köpa upp sina konkurrenter. Det senaste året har SBB sålt av en del av sina fastigheter och dotterbolag för att minska sina skulder, men i december 2021 hade koncernen tillgångar värderade till 194,5 miljarder kronor. Enligt SBB:s egen hemsida äger koncernen 205 utbildningsfastigheter i Sverige.
Nu gäller det att hålla tungan rätt i mun. När man följer SBB:s tidigare transaktioner inom olika segment av samhällsfastighetsmarknaden dyker det hela tiden upp bolag där före detta politiker har funnits med i framträdande positioner. I september 2020 meddelade SBB att koncernen startat ett nytt bolag – SBB Statlig Infrastruktur – som skulle börja investera i bland annat försvars- och kriminalvårdsanläggningar. Fredrik Hedén (tidigare flottiljchef) hade utsetts till VD och till sin hjälp skulle han ha ett advisory board bestående av bland annat före detta vice statsminister Jan Nygren (S) och den tidigare norska försvarsministern Anne-Grete Strøm-Erichsen (Arbeiderpartiet).
Ungefär ett år senare sålde SBB det relativt nystartade försvars- och kriminalvårdsfastighetsbolaget till ett bolag som SBB äger tillsammans med pensionsförvaltaren Kåpan. I samband med den försäljningen meddelades att SBB skulle köpa en större aktiepost i samhällsfastighetsbolaget Stenvalvet, en affär som dock inte blev av eftersom pensionsförvaltaren Kyrkan pension köpte aktieposten istället. Det intressanta för den här boken är Stenvalvets styrelseordförande. Han heter Dag Klackenberg och är före detta moderat riksdagsledamot.
Det är såhär man får orientera sig fram för att kunna teckna en i alla fall delvis rättvis bild av före detta politiker i olika delar av samhällsfastighetsbranschen. I december 2020 köpte SBB två skolfastigheter av fastighetsbolaget Wallenstam för sammanlagt 670 miljoner kronor. Wallenstams styrelseordförande var fram till våren 2020 Ulrica Messing, före detta socialdemokratisk minister. I styrelsen hade Messing några år tidigare haft sällskap av partikamraten Erik Åsbrink, före detta finansminister. Även i dagens styrelse finns politisk kompetens i form av Mikael Söderlund, tidigare moderat borgarråd i Stockholm och partner i lobbyföretaget Kreab och numera ägare av PR-firman Sthlm Urban Advisors.
Den 15 april 2021 meddelade SBB att de köpt en tillräckligt stor majoritet av samhällsfastighetsbolaget Offentliga Hus aktier för att helt ta över bolaget och avnotera det från börsen. Offentliga hus hade börsintroducerats bara ett drygt halvår senare och i det prospekt som bolaget då presenterade för blivande aktieägare beskrivs möjligheterna till en positiv kursutveckling som goda, bland annat eftersom de hade en “styrelse med starka kopplingar till den offentliga sektorn”. Offentliga hus skriver vidare i prospektet att “med ett fokus på Samhällsfastigheter där stat, region och kommun är hyresgäster bedöms styrelsens starka erfarenhet av den offentliga sektorn vara en tillgång för Offentliga Hus.”
Offentliga hus överdrev inte styrelsens inflytande i det offentliga. Mats Hulth – före detta finansborgarråd (S) i Stockholm stad – hade precis lämnat posten som styrelsens ordförande. Det hade även styrelseledamoten Ulf Adelsohn, före detta partiledare för Moderaterna och kommunikationsminister, gjort. Ordförandeklubban hade istället gått till Björn Rosengren – före detta näringsminister (S) – och Carl Bildt (M) hade valts in som styrelseledamot. Idag ägs Offentliga hus av SBB och styrelseordföranden heter Ilija Batljan.
Ekonomijournalisten Andreas Cervenka tar upp Ilija Batljan, SBB och trenden att kommunpolitiker säljer ut samhällsfastigheter i sin kritikerrosade bok Girig-Sverige. Cervenka skriver: “Det låter inte som att de som sålt fastigheter till SBB, i många fall kommuner, gjort en särskilt bra affär. Det har de inte heller”. Cervenka refererar till Sveriges Kommuner och Regioners rapport Äga eller hyra verksamhetslokaler när han konstaterar:
Där framgår svart på vitt att det är en usel idé för en kommun att sälja sina fastigheter till privata aktörer som SBB, för att sedan hyra tillbaka dem. Ett räkneexempel visar att en skola över 25 år kostar kommunen 60 procent mer än om skattebetalarna hade ägt den själva. Och eftersom lokalkostnader är den näst största utgiftsposten efter personal kanske det inte bådar så gott för den framtida kommunala servicen.
Samhällsfastighetsbolagen gör alltid ett påslag på hyran så att de kan gå med vinst. I en marknadsekonomi innebär ett företags vinst en belöning för att företagets ägare gjort en investering och därmed tagit en ekonomisk risk. Men när det kommer till samhällsfastigheter är investeringen i princip riskfri. Hyresgästen (till exempel kommuner eller regioner) och fastighetsägaren har nämligen skrivit kontrakt för en så lång tid att investeringen garanterat kommer att betala sig, något som självklart lockat ett stort antal privata aktörer till samhällsfastighetsmarknaden.
Några andra aktörer på samhällsfastighetsmarknaden
Tidigare i boken har jag tagit upp att före detta politiker anställts, och sitter i styrelsen för, samhällsfastighetsbolagen Hoivatilat och Novum. De aktörerna är betydlig mindre än jätten SBB, men de gör allt de kan för att växa sig större. En större aktör på samhällsfastighetsmarknaden är Hemsö, vars huvudägare är 3:e AP-fonden men där privatägda AB Sagax kontrollerar 15 % av aktierna. Hemsös styrelseordförande är den före detta socialdemokratiska finansministern Pär Nuder.
Fastighetsbolaget Sehlhall är en snabbt stigande stjärna på samhällsfastighetshimlen, med före detta moderata finansministern Anders Borg som styrelseordförande och partikamraten Ulf Adelsohn som styrelsemedlem. Huvudpersonerna bakom Sehlhall hade tidigare drivit bolaget Svenska Vårdfastigheter, där Annika Billström – före detta finansborgarråd för Socialdemokraterna i Stockholm – satt i styrelsen.
Fastighetsvärlden skrev i juni 2020 en artikel om att fastighetsbolaget Heimstaden hade förvärvat en större skolfastighet av Eskilstuna kommun. I artikeln intervjuades bolagets samhällspolitiske chef Kent Persson, före detta moderat partisekreterare under tidigare statsminister Fredrik Reinfeldt (M). Kent Persson jobbar på sätt och vis fortfarande för sin förre chef. Fredrik Reinfeldt sitter nämligen numera i styrelsen för Heimstaden Sverige. Intressant att notera är att före detta bostadsminister Stefan Attefall inte bara är styrelsemedlem i finskägda Hoivatilat (som jag berättade om i kapitel fyra), han sitter även i styrelsen för Heimstaden Sveriges dotterbolag Heimstaden bostad AB.
Ni märker att det inte är helt lätt att hänga med i alla turer. Det finns före detta politiker överallt bland samhällsfastighetsbolagens ägare, i styrelserum och på chefsposter, och bolagen köper och säljer varandras fastigheter som om de spelade ett parti Monopol ihop. I förlängningen handlar det om att flytta så mycket tillgångar som möjligt från det gemensamt ägda till bolagens balansräkningar. De största förlorarna på den utvecklingen är barn, elever, äldre och medarbetarna i den kommunala skolan och omsorgen.
Jag ska runda av avsnittet om dessa bolag med att ge ytterligare ett konkret exempel på hur politiker först har krattat manegen för privata skolbolag och sedan givit sig in på skolmarknaden för att driva företag som gynnas av beslut som de själva har varit med om att ta. Vi ska bege oss till Malmö, till företaget Kunskapsporten, och till den före detta moderatpolitikern Joakim Ollén.
När Joakim Ollén 1976 valdes in i riksdagen för Moderaterna blev han enligt Wikipediaartikeln om honom den då yngsta riksdagsledamoten någonsin. Ollén lämnade sitt riksdagsuppdrag 1983 och blev två år senare kommunstyrelsens ordförande i Malmö. 2006 grundade han fastighetskoncernen Kunskapsporten, tillsammans med fastighetsmagnaten Erik Selin, och han har sedan dess varit företagets VD.
Den där översiktliga beskrivningen av Joakim Ollén känns kanske inte så spännande, men tittar man närmare på sambandet mellan hans politiska karriär och efterföljande engagemang inom skolmarknaden, så blir bilden betydligt mer rafflande. 1994 förlorade Moderaterna valet i Malmö och Joakim Ollén valde då att lämna politiken. I en artikel i Dagens Nyheter – publicerad strax efter valet – sammanfattas Olléns politiska karriär, och det är tydligt att hans gärning har gjort stort avtryck i kommunens verksamheter.
Kommunstyrelsens ordförande Joakim Ollén har drivit på privatiseringar inom barn- och äldreomsorg, sålt av lokaltrafiken och renhållningen till privata bolag och var på väg att låta driften av vatten och avlopp gå samma väg. Dessa förändringar och personalnedskärningar inom vård och omsorg minskade antalet kommunalt anställda med bortåt 8 000 till 25 000.
Att den sortens politik inte bara handlar om anpassningar till en tuffare ekonomisk verklighet, utan om djupare ideologiska förändringar, blir tydligt när Ollén senare i artikeln konstaterar att: “systemskiftet har lyckats”. Ollén har rätt, det politiker gjorde under slutet av åttiotalet och första halvan av nittiotalet var att genomföra ett systemskifte vad gäller synen på vem som ska äga den offentligt finansierade välfärden. När Kristianstadsposten 2002 porträtterade Joakim Ollén beskrev han systemskiftets omfattning på ett sätt som kanske inte dagens vänsterpartister håller med om, men som jag tycker stämmer bra överens med hur det politiska samtalet om välfärden fördes vid tiden för artikelns publicering:
Privatiseringen inom skola, vård och barnomsorg har varit omfattande i Skåne-metropolen. – Det mesta vi stred för är i dag genomfört. Numera protesterar ju inte ens Vänsterpartiet mot att en kommun inte bara investerar utan också avyttrar, konstaterar Joakim Ollén.
I artikeln “Mandat för förnyelse – slaget om verkligheten”, publicerad 1988 i tidningen Svensk tidskrift, ger Joakim Ollén själv ett flertal exempel på hur förändringen gått till.
- “Vi har fått den måhända snabbaste utbyggnaden av privata dagis i landet. De många enskilda alternativen har från praktiskt taget ingenting på ett par års tid erövrat cirka 10 % av den totala marknaden.”
- “Inom skolans område har vi varit först i landet med att införa kommunal skolpeng.”
- “För 1988 har vi som operativt mål satt att äldreomsorgen ska berikas med landets första kompletta privata sociala hemtjänst.”
Systemskiftet handlar dock inte bara om att tillåta privata aktörer på välfärdsmarknaderna, utan i förlängningen om att ändra definitionen av vad som är det gemensammas – politikens – huvuduppgift. Precis som jag beskrev i boken De lönsamma har tyngdpunkten i det politiska uppdraget förskjutits från att ansvara för välfärdens kvalitet till att ansvara för att fördela välfärdens resurser till olika privata aktörer. Den vision som Ollén 1988 beskriver för Malmös äldreomsorg är ett talande exempel på den riktningsförändringen:
Det långsiktiga syftet är givetvis att få fram så många olika alternativ att våra äldre invånare så småningom fritt ska kunna välja vilken service och vilken servicegivare de önskar. Kommunens ansvar koncentreras till att finansiellt garantera alla möjligheter till denna service.
Joakim Ollén har lämnat politiken och blivit företagare. 2006 grundade han samhällsfastighetsbolaget Kunskapsporten som enligt årsredovisningen för 2021 fokuserar på att bygga och förvärva fastigheter med “tydlig profil mot lärande”, men där även ägande av äldreboenden och vårdfastigheter är en del av verksamheten. Företaget har idag fastighetstillgångar värderade till drygt två miljarder och gjorde under 2021 ett positivt resultat på 205 miljoner kronor. Enligt en artikel i Fastighetsvärlden – publicerad 2016 – äger Ollén 10 % av bolaget och Erik Selin 90 %. Jag har tyvärr inte hittat någon mer uppdaterad information om ägandet.
Ett återkommande argument som samhällsfastighetsbolagen använder för att locka investerare är att de så gott som alltid skriver långa kontrakt med kommuner och fristående aktörer där hyran skrivs upp med inflationen, vilket garanterar dem säkra intäkter under en lång tid. I Kunskapsportens årsredovisning för 2020 berättar bolaget om en nybyggd förskola och skola i Malmö där man skrivit ett sådant långt kontrakt med kommunen. Det är en mycket fördelaktig affärsidé för företaget, men troligen inte för skattebetalarna.
Efter förseningar under tidigare år har vårt spektakulära projekt Elinero i centrala Malmö med förskola och boende på taket av befintlig byggnad kunnat färdigställas med inflyttning vid årsskiftet. Båda dessa fastigheter är därefter fulluthyrda på långa kommunala kontrakt.
Joakim Ollén var en drivande kraft när förskolan, skolan och äldreomsorgen i Malmö privatiserades, och när fastighetsägandet flyttades från det gemensamma till det privata. Han genomdrev det han själv kallade för “systemskiftet” och nu är han VD och delägare i ett mångmiljardbolag som gynnas av den politiken.
Samhällsfastighetsbolagen är nödvändiga för att skolkoncernerna ska kunna expandera snabbt. Ett exempel på det är samarbetet mellan Hoivatilat och Raoul Wallenbergsskolan som jag berättade om tidigare i det här kapitlet. Det är därför inte förvånande att Joakim Ollén valts in i styrelsen för Friskolornas Riksförbund, trots att hans bolag inte är en skolhuvudman utan ett fastighetsbolag. Det här är två branscher som lever i symbios med varandra. Ju mäktigare skolkoncerner, desto lättare för samhällsfastighetsbolag att expandera. Ju mäktigare samhällsfastighetsbolag, desto svårare blir det för politiker att genom politiska beslut ta tillbaka kontrollen över förskolan och skolan.
Katalysatorerna
I januari 2022 blossade det upp en het debatt i media och i Stockholms stads fullmäktige om huruvida staden skulle sälja ut förskolor, skolor och idrottshallar till olika samhällsfastighetsbolag. Stadsbyggnadsborgarrådet Joakim Larsson (M) gick segrande ur striden och den blågröna majoriteten fick igenom utförsäljningarna till bland annat Hemsö och SBB. När politiker tar beslut tas de egna tjänstemännens beslutsunderlag i beaktande. Politiker är inte experter, de är förtroendevalda. Men när det gäller kommuners fastighetsstrategier finns ofta en annan aktör med i bilden: de privata fastighetsrådgivarna.
Stockholms stads fastighetsrådgivare är bolaget Svefa. Redan i Svefas egen beskrivning av företagets transaktionsrådgivning står det klart att det är en aktör som är intressant att beskriva i en bok som denna, som handlar just om gränslandet mellan det offentliga och det privata – det är nämligen precis där som Svefa anser sig verka.
Svefa anlitas i affärer som rör allt från större portfölj- och bolagsaffärer till enstaka kommersiella fastighetstransaktioner. Vår marknadsposition byggs upp i nära samarbete med övriga affärsområden och liksom hela Svefa, är vi starka i gränssnittet där det privata möter det offentliga vilket resulterat i förtroendet för några av de största kommunala transaktionerna under de senaste åren gällande samhällsfastigheter, utvecklingsfastigheter och bostadsportföljer.
Svefa är dels rådgivare åt Stockholms stad men också fastighetsmäklare när politikerna väl beslutat om en försäljning. Enligt det upphandlade avtalet om strategisk fastighetsrådgivning för det kommunala fastighetsbolaget SISAB (Skolfastigheter i Stockholm AB) är Svefas provision 0,20 % på försäljningar upp till 100 miljoner kronor och 0,5 % på försäljningar över 100 miljoner kronor. I december 2021 skrev tidningen Fastighetssverige att Stockholm stad kommit överens om att sälja en portfölj bestående av sju fastigheter till SBB, till ett sammanlagt värde av 1460 miljoner. Enbart den försäljningen gav Svefa en intäkt på 7,3 miljoner kronor.
Det finns således starka incitament för Svefa att rådgiva kommuner som till exempel Stockholm stad att sälja ut sina skolor och förskolor till samhällsfastighetsbolagen. Men Svefa är inte bara en aktör som stöttar – och fakturerar – kommuner när de ska bestämma sig för vem som ska äga förskolor och skolor. På sin hemsida skriver Svefa att företaget har uppdrag “även åt fastighetsägare, exploatörer och byggföretag” och att man därför har en “unik position mellan privata och offentliga aktörer“. Svefa representerar således både säljarna och köparna av samhällsfastigheter, utöver sina egna ekonomiska intressen.
Under mandatperioden 2018 – 2022 sålde Stockholm stad ut förskolor och skolor för flera miljarder, med Svefa som arvoderad rådgivare och mäklare. 2018 värvades Kristina Alvendal till Svefas styrelse, en position hon fortfarande innehar. Här är Alvendals förklaring till varför hon accepterade styrelseuppdraget:
Svefa är ett bolag som har gjort en intressant resa – från ett offentligt ägarperspektiv till ett välrenommerat kommersiellt konsultbolag. Det ger bolaget bra förutsättningar att jobba med både offentlig och privat sektor som är något jag har bred erfarenhet från. Det blir därför extra intressant att jobba vidare med bolagets tillväxtresa.
Alvendal överdriver inte när hon påstår att hon har bred erfarenhet från offentlig sektor. Hon har nämligen varit moderat stadsbyggnads- och fastighetsborgarråd i Stockholms stad. Samma stad som nu Svefa fakturerar mångmiljonbelopp för att ge råd om fastighetsstrategier, och för att vara mäklare vid utförsäljningar av förskole- och skolfastigheter, pådrivet av Joakim Larsson (M), hennes efterträdare på posten som stadsbyggnadsborgarråd.
Det finns fler sådana här utförsäljningskatalysatorer som befinner sig i gränslandet mellan politik och privat, och som ger råd till kommuner om fastighetsstrategier samtidigt som de företräder privata företag som vill köpa till exempel förskolor och skolor. Ett sådant exempel är Newsec som bland annat samarbetar med SBB och med Södertälje kommun. Att Newsec är en tung spelare tydliggjordes när tidningen Fastighetsvärlden i sitt specialnummer om Almedalen 2022 listade makthavare inom fastighetssektorn:
Sverker Eriksson. Är det egentligen han som är borgarråd för fastighetsfrågorna i Stockholmsområdet? Head of public affairs på Newsec och kommunikationschef vid SBB. Tidigare toppmoderat, men verkar komma bra överens även med oppositionen. Full koll på det mesta.
Sverker Erikssons partikollegor Kristina Alvendal (nu Svefa) och Mikael Söderlund (nu Wallenstam) har varit bostadsborgarråd i Stockholms stad. Fastighetsvärlden raljerar förstås när de frågar sig om det numera är moderaten Eriksson som har hand om fastighetsfrågorna i Stockholmsområdet, men helt fel ute är de kanske inte när det gäller hans informella inflytande över den förda politiken.
Lobbyisterna
Nu är vi framme vid den sista delen av berättelsen om gränslandet mellan politik och samhällsfastighetsbolag: lobbyisterna. Samhällsplanering och kommuners strategier för offentligt ägande av förskolor och skolor är, som jag redogjorde för i inledningen av kapitlet, en kommunal angelägenhet i mycket högre utsträckning än vem som ska vara huvudman för själva undervisningen. Det är Statens skolinspektion som bestämmer om en skola ska startas, kommunpolitiker är bara remissinstans. Men när det gäller planfrågor och vem som ska äga de samhällsfastigheter där kommunen bedriver verksamhet har kommunpolitiker monopol. Samhällsfastighetsbolagens lobbyism riktar sig därför främst mot kommunpolitiker, och de rekryterar gärna före detta kommunpolitiker och högre kommunala tjänstemän.
När socialdemokraten Niklas Nordström hösten 2019 tvingades att lämna sitt uppdrag som kommunstyrelsens ordförande i Luleå startade han Aim Public Affairs, en lobbyfirma med uttalat fokus på fastighetsbranschen. I en intervju i tidningen Fastighetsnytt säger han att han under sin tid i Luleå “gjorde viktiga insatser för att få fart på byggandet” och att han idag vill visa “hur man kan använda lokala politikens verktygslåda tillsammans med branschen för att få igång byggandet och investeringar.“
Vidare berättar Nordström att det finns stora behov av att bygga förskolor och skolor och att det kommer att krävas ett “väldigt nära samarbete mellan kommunerna och fastighetsbranschen.” När Nordström får frågan varför han ger sig in i lobbybranschen svarar han med samma formulering om gränslandet mellan politik och näringsliv som flera andra före detta politiker använder för att beskriva intresset för att jobba som lobbyist: “Det här är vad jag trivs bäst med. Jag älskar att ligga i gränslandet mellan politik och näringsliv. Fastighetsbranschen kommer definitivt att vara en viktig grupp vi kan verka mot, säger Niklas Nordström.”
Nordström är verkligen inte den enda före detta politikern som numera jobbar som lobbyist. I april 2020 publicerade Fastighetstidningen granskningen Politikerna som bytte sida om politiker som lämnat politikern och istället blivit styrelsemedlemmar i fastighetsbolag eller jobbar som lobbyister för branschen. I granskningens ingress skriver tidningen att de aktuella före detta politikerna “hjälper fastighets- och byggbolag att förstå hur politiker tänker och hur man kan påskynda processerna i kommunernas beslutsrum”. Det kan vara läge att återigen påminna om forskaren Camilla Northhaft som citerades i det tredje kapitlet och som berättade att politiker kan få väldigt många förfrågningar om att träffa andra aktörer, och att då “kan det vara svårare att säga nej till en person som man faktiskt känner.”
Per Anckersjö – före detta centerpartistiskt stadsmiljöborgarråd i Stockholm, numera lobbyist på A beautiful soup – säger till Fastighetstidningen att “det absolut vanligaste uppdraget är att en kund kommer till oss och undrar vad som egentligen har hänt med deras projekt”. Vidare berättar han att det kan vara så att kunder “länge haft en bra dialog med kommunen, men plötsligt är det ingen som svarar i telefon längre. Och kunden undrar vad fasen som har hänt?”. Genom hela artikeln ges det sådana här exempel på hur lobbyister anlitas för att företag ska få särbehandling hos politiker och på hur före detta politiker agerar dörröppnare i gränslandet mellan politik och näringsliv. Caroline Szyber – före detta kristdemokratisk riksdagsledamot – numera konsult åt fastighetsnäringen – betonar rollen som just dörröppnare till samhällsfastighetsbolagen när hon förklarar för tidningen att hon inte tar vilket uppdrag som helst:
Om ett bolag inom samhällsfastigheter vill att jag ska vara dörröppnare till kommuner måste jag även vara säker på att de sköter sin förvaltning av skolor eller äldreboenden – nånstans går man i god för bolaget och vill inte bli förknippad med brister som finns, säger hon.
Lobbyföretaget A beautiful soup skriver på sin hemsida att “vi specialiserar oss på att lösa upp knutar i kommuner och regioner genom att hitta synergier mellan politikens mål och våra uppdragsgivares erbjudanden” och att bolaget är “specialiserade på att navigera i det politiska landskapet, på att lotsa företag och organisationer för att åstadkomma förändring i landets kommuner och regioner.”
Fastighetsbranschen är full av knutar och av företag som vill lotsas igenom det politiska landskapet och A beautiful soup är fullt av rutinerade före detta politiker som erbjuder sig att lösa upp knutarna. Stockholms före detta stadsmiljöborgarråd Per Anckersjö är redan nämnd men här finns även Ulf Kamne (fd miljöpartistiskt kommunalråd i Göteborg med ansvar för samhällsutveckling) Karolina Skog (fd miljöpartistisk miljöminister) och Roger Mogert (före detta fastighetsborgarråd för Socialdemokraterna i Stockholm).
Ägandet flyttar utomlands
Det går inte att veta vem det är som betalar fastighetslobbyisternas fakturor eftersom sådan information oftast hålls hemlig av lobbyfirmorna. Det vi vet om samhällsfastighetsbolagens ägarstrukturer är dock att även de följer samma mönster som huvudmännens ägarstrukturer, ägandet är på väg att flyttas utomlands. Fastighetsbolaget NREP som äger svenska förskolor och skolor har det danska mångmiljardbolaget Novo Nordisk som största ägare. I november meddelade SBB att man sålt halva sitt förskole- och skolfastighetsbestånd till ett kanadensiskt storbolag. I maj 2019 berättade den amerikanska fastighetsjätten Nuveen att man planerar att börja investera i svenska samhällsfastigheter.
Det är möjligt att vi nu nått den punkt där utländska ägare på allvar börjar intressera sig för de bolag som äger svenska förskole- och skolfastigheter. I så fall är samhällsfastighetsmarknaden på väg in den i andra fasen av utförsäljningar av det offentliga, den som redan kommit en bit när det gäller ägandet av de bolag som utför själva välfärdsverksamheten. Först köper svenska samhällsfastighetsbolag – med före detta politiker som ägare och i styrelser – upp svenska förskole- och skolfastigheter, sedan säljs de vidare till enorma utländska fastighetsbolag. För varje fastighet som säljs, och för varje nyproducerad förskola och skola som inte förvaltas av kommunerna, så ökar andelen av skolpengen som går till lokaler och minskar andelen av skolpengen som kan gå till att anställa lärare. Den här processen snabbas på av före detta politiker som agerar som dörröppnare och knutupplösare på en allt större lobbymarknad.
Vinnare: ägarna, vilka de än är och var de än befinner sig.
Förlorare: lärare, barn, elever och hela det svenska samhället.
Allt det här sker som en konsekvens av kommunpolitiska beslut. Det är således enkelt att sätta stopp för utvecklingen. Kommunpolitiker kan när som helst börja att ta andra beslut om vem som ska äga Sveriges förskole- och skolfastigheter.